약세장에서 계속 매수하는 탁월한 배당주, 프로로지스(PLD)

프롤로지스(NYSE:PLD)는 다시 살아날 큰 조짐을 보이는 창고 REIT입니다. 

현재 REIT는 약 19개국의 4,914개 건물에 걸쳐 10억 평방피트 이상의 부동산을 소유하고 있으며 약 1,650억 달러의 자산을 관리하고 있습니다. 

 

더 나은 점은 REIT가 지난 5년 동안 연평균 12%의 배당금 지급액을 늘려 현재 내 목록에 있는 최고의 배당주 중 하나가 된 것입니다. 현재 PLD 주식 수익률은 2.8%입니다.

5년간 배당수익률

8년연속 배당증가

Prologis는 기존 임대에 대한 임대 요율과 현재 시장 요율 사이의 막대한 격차로부터 이익을 얻고 있습니다. 따라서 임대가 만료되면 Prologis는 더 높은 비율로 새 임대를 체결할 수 있습니다. 이에 따라 회사는 향후 몇 년간 SSNOI(Same-Store Net Operating Income)가 8%에서 10% 사이로 성장할 수 있을 것으로 예상합니다.

더 좋은 점은 REIT가 전기 자동차에 크게 투자하고 있다는 점입니다. 

현재 Prologis는 미국의 여러 대규모 산업 시장에 EV 충전 인프라를 설치하고 있습니다. 

“Prologis는 대형 트럭(바퀴 18개)에서 라스트마일 밴에 이르기까지 고객이 상업용 차량을 무공해 운송으로 전환하도록 돕고 있습니다. 전 세계 12억 제곱피트 이상의 물류 자산, 심도 있는 개발 전문성, 세계 최대 브랜드와의 관계를 통해 회사는 전기 차량의 채택을 가속화하는 데 도움이 되는 독보적인 위치에 있습니다.”

 

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ROE 또는 자기 자본 수익률은 회사가 주주로부터 받은 투자에 대해 얼마나 효과적으로 수익을 창출할 수 있는지 평가하는 유용한 도구입니다. 간단히 말해서 자기 자본과 관련하여 회사의 수익성을 평가하는 데 사용됩니다.

자기 자본 수익률을 계산하는 방법?
ROE는 다음 공식을 사용하여 계산할 수 있습니다.

자기자본수익률 = 순이익(계속영업) ÷ 주주자본

따라서 위 공식에 따라 Prologis의 ROE는 다음과 같습니다.

11% = 미화 42억 달러 ÷ 미화 400억 달러(2022년 9월까지의 마지막 12개월 기준).

'수익'은 사업체가 지난 1년 동안 벌어들인 소득입니다. 따라서 이것은 주주 투자의 1달러당 회사가 0.11달러의 이익을 창출한다는 것을 의미합니다.

ROE는 이익 성장과 어떤 관련이 있습니까?
지금까지 우리는 ROE가 기업의 수익성을 나타내는 척도라는 것을 배웠습니다. 회사가 재투자 또는 "보유"하기로 선택한 수익의 양에 따라 우리는 회사의 미래 수익 창출 능력을 평가할 수 있습니다. 일반적으로 말해서, 다른 조건이 같다면 자기자본수익률이 높고 이익 보유율이 높은 기업은 그렇지 않은 기업보다 성장률이 더 높습니다.

프롤로지스 실적 성장과 11% ROE
우선 Prologis의 ROE는 만족스러워 보입니다. 업계 평균 ROE 6.9%와 비교할 때 회사의 ROE는 상당히 놀랍습니다. 이는 지난 5년 동안 Prologis의 17% 순이익 성장에 약간의 맥락을 확실히 추가합니다.

그런 다음 Prologis의 순이익 성장을 업계와 비교했으며 같은 기간에 12%의 성장률을 보인 업계와 비교할 때 회사의 성장 수치가 더 높다는 것을 알게 되어 기쁩니다.

Prologis는 이익잉여금을 효과적으로 사용하고 있습니까?
Prologis는 3년 평균 지급 비율이 51%로 판단할 때 대부분의 수입을 배당금으로 지급하는 것으로 보입니다. 이는 회사가 수입의 49%만 보유한다는 것을 의미합니다. 그러나 이는 REIT가 수익의 대부분을 분배하도록 법으로 요구되는 경우가 많기 때문에 일반적입니다. 그럼에도 불구하고 회사의 수입은 위에서 본 것처럼 완만하게 증가했습니다.

게다가 Prologis는 최소 10년 이상 배당금을 지급하고 있습니다. 이는 회사가 주주와 이익을 공유하기 위해 최선을 다하고 있음을 보여줍니다. 최신 애널리스트들의 컨센서스 데이터를 연구한 결과 회사가 향후 3년 동안 이익의 약 58%를 계속 지불할 것으로 예상됩니다. 다만 배당성향은 큰 변화가 없을 것으로 예상되나 프롤로지스의 향후 ROE는 6.6%까지 하락할 것으로 전망된다.

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치솟는 금리로 인한 깊은 경기 침체에 대한 두려움으로 3분기 주요 시장 지수가 무릎을 꿇었습니다. 8월 중순부터 9월 말까지 S&P 500 지수는 16.6%, 기술주 중심의 나스닥 종합 지수는 19.4% 하락했습니다.

이와 같은 시기에는 역사상 모든 약세장이 후속 회복기에 의해 사라졌다는 사실을 기억하는 것이 중요합니다. 이것이 바로 이 목록에 있는 억만장자들(그리고 더 많은 사람들)이 최근의 혼란 속에서 주식을 순매수한 이유입니다.

Israel Englander와 그의 펀드인 Millennium Management는 3분기에 Duke Realty가 Prologis에 인수될 것이라는 사실을 알고 큰 베팅을 했습니다(PLD -4.24%).

Prologis는 세계 최대의 물류 기반 부동산 소유주입니다. 사업은 이익의 90% 이상을 배당금으로 주주들에게 분배하기만 하면 소득세를 피할 수 있는 부동산투자신탁(REIT) 구조다.

Duke Realty의 자산 추가로 Prologis의 전체 포트폴리오는 약 10억 평방피트의 물류 시설로 확장되었습니다. 이 회사는 Walmart, Amazon, FedEx 및 소비자나 다른 기업에 많은 물건을 배송하는 약 5,800개의 다른 고객으로부터 임대료를 징수합니다.

Prologis의 주식은 최근 가격에서 2.7%의 배당 수익률을 제공하며 향후 몇 년 동안 크게 상승할 수 있습니다. REIT 수입의 대용물인 운영 자금은 올해 주당 최소 $5.12에 도달할 것으로 예상됩니다. 이것은 회사의 현재 연간 배당 의무를 62% 초과합니다. 장기 임대로 인한 매우 안정적인 현금 흐름으로 회사는 지불금 유지 및 인상에 문제가 없을 것입니다.

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이 창고 거인의 주식은 크게 떨어졌지만 배당금은 위험하지 않습니다. 사실 카드에 더 많은 배당금 인상이 있을 가능성이 높습니다.
배당금 투자자들은 배당금 삭감의 위험이 증가하는 곳에서 주식을 피하는 경향이 있으며 그럴만한 이유가 있습니다. 따라서 배당주가 심하게 떨어지기 시작하면 각별한 주의를 기울여야 합니다.

창고 임대인 Prologis(PLD -4.24%)의 주식은 2022년 현재까지 30% 하락했습니다. 배당금 삭감을 걱정할 필요가 없는 이유는 다음과 같습니다. 배당금이 계속 증가할 것으로 예상해야 합니다.

배당 기본
부동산 투자 신탁(REIT) Prologis는 2022년 3분기에 주당 0.79달러의 배당금을 지급했습니다. 주당 1.73달러의 핵심 운영 자금(FFO)을 게시했습니다. 이는 핵심 FFO 지불 비율이 대략 45%라는 것을 의미합니다. 이는 모든 회사에 대해 매우 강력한 지급 비율이며 REIT는 REIT 상태를 유지하고 기업 수준의 과세를 피하기 위해 과세 소득의 90%를 배당금으로 지불해야 합니다.

간단히 말해서 Prologis가 배당금을 삭감하기 직전이라고 믿을 이유가 많지 않은 것 같습니다. 주가 하락은 실제로 2020년과 2021년의 큰 가격 상승을 포함하여 다른 요인과 관련이 있습니다. 이는 REIT의 전문 분야인 더 많은 창고 공간이 필요함을 의미했습니다.

이러한 경향은 이제 온라인 소매 거대 아마존이 창고 공간을 축소하겠다고 발표하면서 어느 정도 역전되었습니다. 다른 유명 브랜드들도 그 뒤를 따랐지만 아마존의 발표는 사람들이 오프라인 매장으로 더 자유롭게 돌아갈 수 있게 되면서 소비자 지출 패턴의 변화를 실제로 강조했습니다. 이는 Amazon을 주요 고객으로 간주하는 Prologis의 향후 성장이 원래 예상만큼 강하지 않을 수 있다는 점에서 투자자들을 걱정시켰습니다.

앞으로 더 많은 배당 성장
우선, 창고와 같은 물리적 구조에 대한 투자는 비즈니스 세계의 다른 대부분과 마찬가지로 주기적으로 진행되는 경향이 있습니다. 따라서 수요는 시간이 지남에 따라 증가하고 감소할 것이며 대부분의 경우 지나치게 흥분할 대상이 아닐 것입니다. Prologis의 점유율은 2020년 3분기에 97.7%였으므로 회사 창고에 대한 수요가 분명히 많습니다. 그리고 19개국에 걸쳐 약 10억 평방피트의 임대 가능한 공간이 있는 REIT는 매우 다양합니다. 한편, 대부분의 위치는 주요 교통 허브에 있으므로 매우 바람직합니다.

REIT는 현재 시장 환경을 모니터링하면서 성장 계획을 철회하고 있습니다. 경영진은 투자에 대해 더 신중할 계획이며, 이는 대부분의 건설이 세입자가 없는 투기보다는 입주할 준비가 된 세입자가 있음을 의미하는 맞춤형 건설이 될 것임을 시사합니다. 그러나 이는 신중한 관리 팀이 수행할 것으로 기대하는 것과 정확히 일치합니다. 이러한 방향 전환에 대해 화를 내는 것은 어렵습니다.

그러나 여기에 정말 중요한 사실과 배당금 증가가 계속될 가능성이 있는 이유가 있습니다. 3분기 동안 Prologis는 만료되는 임대에 대해 거의 60%까지 임대료를 인상할 수 있었습니다. 이는 REIT의 공간에 대한 수요가 여전히 강하다는 신호이지만 오늘날 비즈니스에 대한 중요한 사실을 강조하기도 합니다. 다년 임대가 종료되고 있으며 이러한 임대에 대한 임대료는 분명히 현재 임대료보다 훨씬 낮습니다. 임차인은 현재 요율 또는 적어도 훨씬 더 높은 요율로 새 임대 계약을 체결해야 합니다. 그렇지 않으면 Prologis가 나가서 다른 임차인을 찾을 것입니다. 이 추세가 둔화되고 있다는 징후는 없으며, 실제로 "순 유효 임대료 변화"(관리자가 부르는 것)가 3분기 동안 사상 최고치를 기록하면서 가속화되고 있는 것으로 보입니다.

강력한 핵심 FFO 배당 커버리지 비율에 리스 롤오버 혜택을 더하면 배당금이 계속 오를 가능성이 높아 보입니다.

배당성장의 기회
Prologis는 대불황기에 배당금을 삭감했기 때문에 배당금 삭감 위험에 대해 걱정하는 것은 무리가 아닙니다. 그러나 오늘날 비즈니스는 매우 다른 위치에 있습니다. 강력한 비즈니스 펀더멘털은 지속적인 배당 성장이 배당 삭감보다 훨씬 더 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 주가 폭락 이후 프롤로지스의 배당수익률은 2.75% 안팎으로 절대적인 기준으로는 크지 않지만 2020년 최악의 약세장 이후 최고치다. 그리고 2022년 배당금 증가율이 25%로 엄청나게 높았고 분기별 배당금이 여전히 잘 커버되고 있기 때문에 배당금 증가 투자자들은 아마도 2023년 초에 다음 인상이 발표되기 전에 여기에서 면밀히 살펴보고 싶을 것입니다.